podwójne opodatkowanie czyli jak rozliczyć zagraniczne dochody w Polsce i maksymalnie zmniejszyć swój podatek

Jak opodatkować najem – uwagi ogólne

Dochód z najmu nieruchomości można opodatkować w trojaki sposób i – co ważne – te sposoby (formy opodatkowania) są aktualne dla obu grup podatników, a więc polskich rezydentów podatkowych, jak również dla nierezydentów. Wynika z tego, że nieważne jest, czy przebywamy w Polsce, czy za granicą – mamy takie same możliwości wyboru opodatkowania samego najmu. Zmienia się tylko sposób opodatkowania nas samych, jako osób fizycznych, gdyż czasem dochody z najmu należy połączyć z dochodami z pracy, a czasem nie można tego zrobić.

A zatem mamy trzy formy opodatkowania najmu:

1. formę – nazwijmy ją – podstawową, czyli przy wykorzystaniu skali podatkowej (18 i 32%);
2. formę ryczałtową – czyli ze skalą 8,5 i 20%;
3. w formie działalności gospodarczej (ze skalą podstawową – 18 i 32%, albo liniową – 19%).

Osoba, która mieszka za granicą i chce wynająć w Polsce nieruchomość, może wybrać któryś z tych sposobów opodatkowania wedle własnego uznania, pamiętać jednak należy, że każdy z nich wymaga innego postępowania, tj. przy opodatkowaniu ryczałtem należy o tym powiadomić naczelnika urzędu skarbowego, natomiast przy wyborze działalności gospodarczej trzeba ją po prostu założyć.

Która z tych form jest najkorzystniejsza? To trudne pytanie i odpowiedź na nie zawsze będzie zależała od wielu innych, dodatkowych czynników. Niewątpliwie jednak, jeżeli właściciel lokalu jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej, albo jeżeli jest już przedsiębiorcą, ale nie chce opodatkowywać dochodów z najmu w ramach swojej działalności, to najlepszym rozwiązaniem w jego przypadku jest opodatkowanie ryczałtowe. Powód? Jest najprostsze i wymaga najmniej wysiłku ze strony właściciela, a ponadto jest często najtańsze, co nie jest bez znaczenia szczególnie dla osób rozliczających w Polsce swoje dochody zagraniczne metodą wyłączenia z progresją.

Przechodząc do szczegółów od razu zaznaczę, że jeżeli ktoś nie jest polskim rezydentem podatkowym, to może opuścić dalszy tekst na tej stronie i przejść dalej, gdzie omówione zostały właściwe dla niego zagadnienia >>. Jeżeli natomiast masz wątpliwość, do której grupy powinieneś zostać zakwalifikowany, tzn. do rezydentów, czy też nierezydentów, to zapraszam Ciebie do artykułu Jak ustalić polską rezydencję podatkową, gdzie w szczegółach omówiłem ten temat.

Opodatkowanie najmu przez polskich rezydentów podatkowych

Osoby będące polskimi rezydentami podatkowymi, a więc podlegające w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (mające obowiązek rozliczania tutaj wszystkich, nawet zagranicznych, dochodów), mogą rozliczać się w kraju z dochodów zagranicznych – wykorzystując metodę unikania podwójnego opodatkowania – w dwojaki sposób. Albo przy pomocy metody wyłączenia zagranicznych dochodów z zachowaniem progresji podatkowej, albo przy pomocy metody zaliczenia proporcjonalnego.

• Opodatkowanie najmu z metodą wyłączenia z progresją

Jeżeli właściciel wynajmowanej nieruchomości wybierze podstawowy sposób opodatkowania wynajmowanej nieruchomości, a zatem będzie rozliczał go według skali podatkowej z art. 27 ustawy o PIT (18 i 32%), to w tym przypadku na wysokość stawki podatkowej i – bezpośrednio – podatku od najmu, będzie miał wpływ jego dochód zagraniczny. Przypomnijmy, że metoda wyłączenia zagranicznych dochodów z opodatkowania w Polsce wywołuje ten skutek, że co prawda dochody zagraniczne są w Polsce faktycznie wyłączone z podatku, to jednak mają wpływ na wysokość podatku od polskich dochodów. Jeżeli polski rezydent podatkowy miał również dochody z Polsce, to zostaną one opodatkowane wyżej aniżeli w sytuacji, gdyby dochodów zagranicznych nie miał. Opodatkowanie w wyższej kwocie dochodów polskich wynika z konieczności obliczenia nowej stawki podatkowej (która jest wyższa niż stawka podstawowa z ustawy o PIT) i zastosowania jej do dochodów otrzymanych w Polsce (sposób ustalenia wysokości nowej stawki podatkowej znaleźć można w artykule Jak rozliczyć zagraniczne dochody metodą wyłączenia).

To samo tyczy się też dochodów z najmu nieruchomości: dochód zagraniczny będzie wyłączony z podatku w kraju, ale jednak wpłynie na zwiększenie stawki podatkowej, którą następnie zastosuje się do dochodu z najmu. Konieczne jest tutaj złożenie deklaracji PIT-36 (oraz załącznika PIT-ZG) i wykazanie dochodów zagranicznych pomimo tego, że nie podlegają one opodatkowaniu.

Jeżeli właściciel opodatkuje omawiany dochód w ramach swojej działalności gospodarczej, to tutaj sprawa jest jasna. Dochód ten jest dochodem do opodatkowania (nie wspominam tutaj o kosztach uzyskania przychodu, którymi mogą być wszelkie nakłady związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości).

Jeżeli zaś chodzi o opodatkowanie ryczałtem, to przede wszystkim trzeba zaznaczyć, że dochód taki nie będzie podlegał łączeniu z dochodami z pracy (uzyskanymi za granicą lub w Polsce), opodatkowanymi według zasad ogólnych. Co to oznacza w praktyce? To, że – po pierwsze – korzystając z ryczałtu, nie trzeba składać deklaracji podatkowej PIT-36 i wykazywać zagranicznych dochodów nawet, jeżeli są one wyłączone z opodatkowania w Polsce. Wystarczy złożenie stosownej deklaracji ryczałtowej. Po drugie zaś, opodatkowanie w tym przypadku będzie dużo tańsze, gdyż stawki ryczałtu wynoszą 8,5% oraz – po przekroczeniu dochodu 4 tys EUR – 20%, podczas kiedy stawka podstawowa z ustawy o PIT to 18% i do tego jeszcze powinna zostać ustalona nowa, wyższa stawka podatkowa, jeżeli podatnik rozlicza dochód z najmu przy zastosowaniu skali podstawowej.

Podsumowując ten fragment artykułu, najkorzystniejszym rozwiązaniem dla właściciela wynajmującego nieruchomość w Polsce i rozliczającego swoje zagraniczne dochody metodą wyłączenia jest opodatkowanie tego wynajmu w formie ryczałtu.

• Opodatkowanie najmu z metodą zaliczenia proporcjonalnego

W tym przypadku sprawa wygląda zupełnie inaczej, jako że dochody zagraniczne polskiego rezydenta podatkowego podlegają w Polsce opodatkowaniu a podwójnego opodatkowania unika się w ten sposób, że od podatku dla polskiego fiskusa odlicza się podatek zapłacony za granicą. Szczegółowo o tym sposobie unikania podwójnego opodatkowania napisałem w artykule: Jak rozliczyć dochody zagraniczne metodą zaliczenia.

Rozliczenie najmu w tym przypadku (jeżeli właściciel wybrał podstawową formę opodatkowania najmu) będzie wyglądało w ten sposób, że dochód z najmu będzie podlegał połączeniu z dochodem z pracy za granicą i od podatku – obliczonego od tych połączonych dochodów – podatnik odejmie podatek zapłacony już za granicą. Deklaracja podatkowa: PIT-36 plus załącznik PIT-ZG.

Identycznie będzie wyglądała sytuacja, jeżeli podatnik zdecyduje się na opodatkowanie dochodów z najmu w ramach działalności gospodarczej. Dochody zostaną połączone, natomiast od podatku polskiego odejmie on podatek zapłacony za granicą.

W przypadku ryczałtu natomiast, zaistnieje konieczność składania podwójnej dokumentacji podatkowej, tj. z tytułu dochodów z pracy, oraz z tytułu dochodów z najmu. Jako że dochody opodatkowane ryczałtem nie podlegają łączeniu z dochodami z pracy, to tutaj nie jest możliwe połączenie dochodów: podatek od dochodów z pracy zostanie obliczony tylko od tych dochodów i od tego podatku właściciel będzie miał możliwość odliczenia podatku zapłaconego za granicą, natomiast dochód z najmu będzie opodatkowany zupełnie oddzielnie według stawek 8,5% oraz 20%. Deklaracja PIT-28 (zobacz deklarację >>).

Podsumowując, również i w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem jest najlepszą formą ze względu na niższe obciążenie podatkowe, chociaż nie jest to tak bardzo widoczne, jak w powyższym wariancie (rozliczenie z metodą zaliczenia). Podatek do zapłaty będzie niższy, ponieważ jeżeli podatnik zastosowałby formę podstawową rozliczenia dochodów z najmu, to dochód z najmu spowodowałby zwiększenie dochodu ogółem, co mogłoby spowodować wejście w kolejny (32%) próg podatkowy, a więc zwiększenie podatku. Niemniej wydaje się rozsądne uprzednie przeliczenie obu form rozliczenia dochodów z najmu w powiązaniu z koniecznością rozliczenia zagranicznych dochodów metodą zaliczenia, zanim podejmie się decyzję, co do konkretnej  formy opodatkowania.

Zobaczmy teraz, jak wygląda rozliczenie dochodów z najmu w Polsce przez osoby nie będące polskimi rezydentami podatkowymi >>

<< Wstecz

Zobacz, jak łatwo rozliczyć swój zagraniczny podatek, korzystając z ulgi abolicyjnej! Książka Jak rozliczyć zagraniczne dochody na PIT-36 i skorzystać z Ulgi Abolicyjnej – mój wielokrotny bestseller – plus wiele pożytecznych bonusów, dostępna jest właśnie tutaj. Zamów już dziś!